项目投资分析论文

房地产企业投资项目风险因素分析及对策研究

一、房地产企业投资项目风险因素分析

（一）房地产企业投资项目政策风险因素分析

政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在市场环境还不完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。因此，房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素可以细分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。本文将着重对经济体制改革风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险等进行分析。1.经济体制改革风险因素分析一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果对这种体制进行改革，就意味着对各种产业之间的比例进行调整以及对整个经济运行机制的改变。对房地产业来说，这种改变的结果会出现两种情况：一是通过改革，政府将房地产业在整个经济中的地位进行调整，如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活力将会减少，这将给房地产商品生产者和经营者都带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要是市场上的交易活动减少。另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说房地产业发展的模式发生改变，房地产市场结构比例发生改变。这种改变会给有些房地产投资带来生机，但对另一些房地产投资则带来损失。比如，中国香港近年来工业结构的转型，导致了对厂房需求下降，而对写字楼等楼宇的需求上升。各种厂房生产者和交易者无疑受到很大损失。2.房地产企业投资项目制度变革风险因素分析（1）土地使用制度改革风险因素分析土地使用制度改革会对房地产商品的价值产生影响，如果使这种价值降低，房地产市场中经营者和投资者就会蒙受损失。比如，使用年期、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。土地使用制度改革风险另一方面体现在政府改变使用土地的一些

具体技术政策方面。比如，在出让土地的方式上政府可以采用协议、招标和公开拍卖三种方式，采用不同的方式可以给投资土地的投资者带来不同的成本。例如，政府以协议方式出让土地使用权时，没有引入竞争机制，这种方式由于缺乏公开性和平等竞争，人为影响的因素较多，出让方和受让方的灵活性都较大，土地的出让价格一般都较市场地价低。由于缺乏公开性和公平性，投资者能否获得土地的风险较大。招标方式引进了竞争机制，综合考虑规划、地价、投资者的资信情况等多种因素，即在评标时既考虑投标者的报价，同时还对投标规划设计方案和企业的资信情况进行综合评价。对投标者来说，中标的可能性带有很大的不确定性，有失去中标的可能，这就意味着投标者会面临准备投标的所有时间和资金无偿支出的风险。对于公开拍卖出让方式来说，它充分引进了竞争机制，排除了许多主观因素。（2）住房制度改革风险住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。比如，如果政府推行福利政策，大量建设公房或福利房，就会将居民的主要兴趣和需求吸引过去，而房地产开发商或经营者推行的市场商品房会受到需求短缺的压力，导致市场交易活动减少而蒙受损失。我国的住房体制是一个典型的例子，在房改初期，政府推行“双轨制”、“多轨制”，使大量公房、福利房与市场上的商品房同时存在，这种做法的结果是极少有个人真正进入房地产市场，人们都愿意等“免费”的公房，因此许多房地产开发者盲目开发大量住房，但售不出去，导致巨大的经济损失。而我国香港地区的情况则相反，由于政府逐渐缩小公房比例，间接地将房地产的部分需求推到市场中去，因而活跃了房地产商品市场。3.房地产企业投资项目金融政策变化风险因素分析政府改变金融政策会对整个房地产市场产生很大的影响，房地产商品的生产者和经营者都会因此赚取利润或亏损。1980—1992年，国务院在不同时期根据国内的宏观经济房地产企业投资项目风险因素分析及对策研究